Kredyt na budowę domu. Co warto o nim wiedzieć zanim go weźmiemy?

Finansowanie budowy domu z własnych środków dla wielu jest po prostu niemożliwe. Wówczas inwestor sięga do oferty banków, które proponują w tym względzie różne rozwiązania. Tradycyjny kredyt gotówkowy na budowę domu nie jest dobrym pomysłem. Kredyty hipoteczne cechują się dużo niższym oprocentowaniem, dlatego to po nie sięga największa grupa inwestorów. Co warto wiedzieć o kredycie hipotecznym? Na co każdy kredytobiorca powinien zwrócić uwagę, decydując się na tę formę finansowania budowy wymarzonego domu?

Czym charakteryzują się kredyty hipoteczne?

Wzrost popularności kredytów hipotecznych w ostatnim okresie w dużej mierze wynika z utrzymywania przez Radę Polityki Pieniężnej stóp procentowych na rekordowo niskim poziomie, przez co odsetki są relatywnie niskie.

Wniosek o kredyt hipoteczny

Po kredyt hipoteczny można udać się do konkretnej placówki bankowej lub skorzystać z usług doradcy finansowego, który zazwyczaj przedstawia ofertę z kilku różnych banków. Zdolność kredytową ocenia analityk bankowy na podstawie przekazanych przez potencjalnego kredytobiorcę dokumentów. Osoba ubiegająca się o kredyt hipoteczny podaje w formularzu wiele informacji, między innymi o wysokości dochodów, posiadanym majątku, zatrudnieniu lub rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej, posiadanych kredytach i innych zobowiązaniach finansowych, miesięcznych wydatkach na utrzymanie i liczbie osób w gospodarstwie domowym.

Oprócz dokumentów osobowych i potwierdzających dochody konieczne są także dokumenty związane z budową, czyli akt notarialny działki, na której zostanie wybudowany dom oraz zezwolenie na rozpoczęcie budowy wydane przez gminę. Tym, co odróżnia ubieganie się o kredyt na budowę domu od wnioskowania o kredyt konsumpcyjny, to między innymi konieczność dołączenia kosztorysu inwestycyjnego. Taki kosztorys do kredytu hipotecznego sporządzany jest na formularzu bankowym. Inwestor może go sporządzić samodzielnie, ale konieczna jest ku temu duża wiedza o możliwych kosztach, także tych nieprzewidzianych. Dlatego lepiej zasięgnąć porady u wykonawcy lub kierownika budowy.

Wkład własny

Inwestorzy, którzy korzystali z oferty kredytów hipotecznych do końca 2013 roku, mogli w całości finansować budowę swojego wymarzonego domu ze środków pochodzących z kredytu. Od stycznia 2014 roku weszły w życie znowelizowane przepisy Rekomendacji S jako odpowiedź Komisji Nadzoru Finansowego na światowy kryzys finansowy, które ustanowiły nowe wytyczne w kwestii przyznawania kredytów zabezpieczonych hipotecznie i na ich podstawie ustanowiono minimalny wkład własny. Bank poprzez zaangażowanie środków własnych kredytobiorcy zapewnia podział ryzyka pomiędzy instytucję a kredytobiorcę. Dodatkowo od momentu zmian w przepisach wkład własny ulega systematycznemu wzrostowi. W 2014 roku wynosił jedynie 5%. Co roku wzrasta o 5 punktów procentowych. Obecnie jest to już 20%, jednak w ofercie większości banków nadal pojawia się zabezpieczenie wynoszące 10%, gdyż brakująca kwota jest dodatkowo doubezpieczana.

Skąd wziąć środki na wkład własny?

Działka pod budowę domu

Zgodnie z zapisem rekomendacji 10. banki nie kredytują pełnej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia. Dopuszcza się jednak możliwość uznania za wkład własny wartości nieruchomości gruntowej, na której docelowo znajdować się będzie dom stanowiący przedmiot kredytowania. Osoba, która ubiega się o kredyt hipoteczny i posiada działkę budowlaną, która stanowi jej własność, nie musi martwić się o wkład własny.

Alternatywne sposoby na wkład własny

Banki prezentują dość elastyczną ofertę i umożliwiają uzyskanie kredytu bez konieczności przeznaczania oszczędności na poczet wkładu własnego. Za wkład własny mogą zostać uznane środki zgromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym lub Indywidualnym Koncie zabezpieczenia Emerytalnego. Na niższy wkład własny mogą liczyć te osoby, które zdecydują się na wykupienie dodatkowego ubezpieczenia. Pieniądze na wkład własny można uzyskać z darowizny. Jest to opłacalne w przypadku osób w ramach zerowej grupy podatkowej, gdyż nie podlegają one opodatkowaniu. Innym sposobem na otrzymanie kredytu hipotecznego bez pieniężnego wkładu własnego jest zabezpieczenie w postaci innej nieruchomości. Wreszcie wkładem własnym mogą być dotychczas poniesione koszty w związku z budową domu. Takie inwestycje jak na przykład przygotowanie działki pod budowę, zakup materiałów budowlanych zostaną zakwalifikowane jako wkład własny oczywiście po przedstawieniu dokumentów, rachunków itp. lub wizji lokalnej rzeczoznawcy majątkowego.

Jak zatem widać, kredyt na budowę domu bez gotówkowego wkładu własnego jest możliwy.

Na co kredytobiorca powinien zwrócić uwagę?

Monitorowanie wykorzystywania środków finansowych

Samo przyznanie środków finansowych i przelanie ich na konto nie kończy procedury ubiegania się o kredyt. Pieniądze z kredytu trafiają na konto w transzach, czyli w częściach adekwatnych do etapów prac określonych w harmonogramie. Każda następna transza wpływa na konto po weryfikacji ze strony banku, czy poprzednia została wykorzystana zgodnie z celem i przeznaczeniem, w zakresie określonym w umowie. W praktyce sposoby rozliczania transz są różne. Niektóre instytucje finansowe wymagają przedstawiania dokumentów potwierdzających postępy pracy z poszczególnych etapów budowy. Inne z kolei same dokonują kontroli postępów w realizacji inwestycji, gromadząc dane i informacje. W każdym razie liczy się to, czy inwestycja jest realizowana zgodnie z kosztorysem i harmonogramem. Czasem kredytobiorca samodzielnie wykonuje fotografie obrazujące poczynione prace budowlane. Czasem zaś na budowie pojawia się pracownik banku lub rzeczoznawca majątkowy, co niestety wiąże się z dodatkowymi opłatami. Za pojedynczą inspekcję trzeba zapłacić od 150 do 500 zł. Wszystko zależy od procedur stosowanych przez konkretny bank.

Ostateczny termin zakończenia budowy

Otrzymanie standardowego kredytu hipotecznego na pewien etap budowy domu nie jest możliwe. Banki udzielają tego typu kredytów na całą budowę. W umowie pojawia się zapis o terminie zakończenia budowy. Dla wielu kredytobiorców jest to termin nierealny do spełnienia. Nie wywiązanie się z niego powoduje dodatkowe koszty, konieczność sporządzenia aneksu do umowy. W ostateczności bank może wypowiedzieć umowę. Dlatego tak ważne jest dobre rozplanowanie prac budowlanych. Standardowym okresem na budowę domu narzucanym przez banki są 24 miesiące.

Oszacowanie kosztów

Może zdarzyć się, że wydatki związane z budową domu okazały się niedoszacowane, czy to ze względu na niefachowo sporządzony kosztorys, czy wzrost cen materiałów budowlanych i w rezultacie kredyt na budowę domu w pierwotnej wysokości jest niewystarczający. Oczywiście lepiej, aby kredytobiorca nie dopuścił do tej sytuacji, ale kiedy już do niej dojdzie, powinien wiedzieć, jak z niej wybrnąć. Pojawia się konieczność powiększenia kredytu o dodatkową sumę i aneksowania umowy. W tym celu kredytobiorca zmuszony jest przedłożyć nowe dokumenty, dochodowe i nieruchomości, oraz czeka go kolejna wycena. Może zdarzyć się też, że wcześniejsza kwota kredytu była maksymalną, jaką przy wartości nieruchomości kredytobiorca mógł uzyskać. Bank w tej sytuacji może wymagać dokończenia budowy z własnych środków. W niektórych przypadkach możliwe jest dodatkowe zabezpieczenie, na przykład w postaci innej nieruchomości.

Przypadek niedoszacowania kosztów budowy przy finansowaniu jej z kredytu nastręcza dodatkowych problemów. Stąd tak ważne jest odpowiednie oszacowanie kosztów.

Źródła:

http://regiodom.pl/portal/wiadomosci/analizy-raporty/stopy-procentowe-nadal-sa-rekordowo-niskie-do-kiedy-mozemy-liczyc-na-tak-

https://www.esrb.europa.eu/mppa/cbmd/shared/pdf/Poland/2013-12-11_Polish_Recommendation_S.pdf?aa5695123f9a9a069a67b62e7c40ce5a

https://hipoteki.net/wiedza/kredyt-na-budowe-domu/ 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *