Co kryje się pod pojęciem operat szacunkowy i w jakich sytuacjach możemy się z nim zetknąć?

Świadomość Polaków na tematy finansowe nie jest wysoka. Wszak nie każdy musi być omnibusem w tej dziedzinie, czasem jednak podstawowa wiedza jest konieczna, zwłaszcza gdy spotykamy się z obco brzmiącymi pojęciami na etapie podejmowania różnych czynności, których nie w sposób pominąć, na przykład zakup mieszkania. Co kryje się pod pojęciem operat szacunkowy i w jakich sytuacjach możemy się z nim zetknąć?

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy, nazywany skrótowo operatem, to jedyna formalna wycena nieruchomości w formie dokumentu, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy. W świetle przepisów prawa stanowi on autorską opinię o wycenie nieruchomości o mocy urzędowej (prawnej), wobec tego należy go sporządzać wyłącznie na piśmie. Najważniejszą informacją wynikającą z operatu jest oczywiście wartość nieruchomości. Poza tym w dokumencie operatu znajdziemy także cel sporządzanej wyceny, źródła danych o nieruchomości, analizę rynku nieruchomości w odniesieniu do danego budynku, a także metody i techniki kalkulacji wyceny.

Zatem w operacie szacunkowym znajduje się nie tylko wycena, ale także informacje o sposobie działania rzeczoznawcy majątkowego w celu nakreślenia wiarygodności sporządzonej przez niego wyceny. Jest to zatem kompleksowy dokument, a sposób jego tworzenia, w szczególności forma i treść są ujednolicone. Wytyczne znajdują się zwłaszcza w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (z późniejszymi zmianami).

Co istotne, wartość nieruchomości w operacie szacunkowym powinna być wyrażona w polskiej walucie, w pełnych złotych. W przypadku, kiedy nie zniekształca to wyniku wyceny, kwotę wartości podaje się z zaokrągleniem do tysięcy złotych.

Kim jest rzeczoznawca majątkowy?

Rzeczoznawca majątkowy jest to zawód regulowany prawnie, co oznacza, że do jego wykonywania niezbędne są odpowiednie egzaminy oraz formalnie nadane uprawnienia, które nadaje Minister Infrastruktury i Budownictwa.

Wedle postanowień art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 121, z późn. zm.) rzeczoznawca majątkowy w sporządzaniu operatu szacunkowego uwzględnia:

  • cel wyceny,
  • rodzaj i położenie danej nieruchomości, której operat dotyczy,

a ponadto:

  • jej przeznaczenie w planie miejscowym (ewentualnie w oparciu o inne dokumenty: studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, albo w przypadku braku tych dokumentów z uwzględnieniem faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości),
  • stan nieruchomości,
  • dane o cenach, dochodach i cechach podobnych nieruchomości.

Co istotne, operat szacunkowy powinien być sporządzony tak, aby możliwe było przeprowadzenie oceny przydatności dowodowej tego dokumentu. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonać może organizacja zawodowa rzeczoznawców. Ponadto zgodnie z art. 4 pkt 16 wspomnianej ustawy przez nieruchomości podobne należy rozumieć nieruchomości o zbliżonym stanie prawnym, fizycznym i funkcjonalnym do stanu nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny.

Kiedy, komu i po co niezbędny jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to swoisty dowód w sprawach, dla których został sporządzony. Zgodnie z przepisami może być wykorzystywany przez 12 miesięcy od daty sporządzenia, jeśli nie doszło w międzyczasie do zmian w przepisach lub istotnych zmian takich czynników jak stan nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym czy w ogóle celu wyceny.

Operat szacunkowy jest niezbędny wtedy, kiedy zachodzi potrzeba poznania wartości nieruchomości, zwłaszcza w czynnościach przeprowadzanych na podstawie regulacji prawnych, w szczególności:

  • przy transakcjach sprzedaży, kupna lub zamiany nieruchomości dla ustalenia ceny,
  • do podziału majątku,
  • przy wniesieniu nieruchomości jako wkładu do spółki,
  • do postępowania spadkowego (ustalaniu wartości masy spadkowej),
  • przy ustalaniu (także aktualizacji) wysokości opłat za użytkowanie wieczyste,
  • do odszkodowania dochodzonego od gminy,
  • do egzekucji komorniczej nieruchomości;
  • dla ustalenia zabezpieczenia kredytu hipotecznego przez instytucje finansowe (operat szacunkowy jest także podstawą do oceny wkładu własnego podczas ubiegania się o kredyt na budowę lub remont domu).

Przeciętny Kowalski dowiaduje się o operacie szacunkowym podczas załatwiania formalności w banku lub poprzez doradcę finansowego do udzielenia kredytu hipotecznego.

Operat szacunkowy przy kredycie hipotecznym

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wiąże się z koniecznością sporządzenia operatu szacunkowego. Stanowi on poświadczenie wartości nieruchomości, będącej zabezpieczeniem kredytu i bezpośrednią podstawę udzielenia kredytu. Profesjonalna wycena nieruchomości przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny jest niezbędna i wynika z przepisów Ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Czytamy w niej, że wycena nieruchomości, w związku z procedurą oceny zdolności kredytowej, jest dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, wskazanego w drodze porozumienia między kredytodawcą i konsumentem. W praktyce istnieją tak zwani rzeczoznawcy bankowi, którzy stanowią podmiot zewnętrzny, lecz działają na zlecenie banku. Pozwala to znacząco przyspieszyć procedurę ubiegania się o kredyt.

Wycena własna

Jak już zostało wspomniane, przepisy precyzują wszelkie zagadnienia związane ze sporządzaniem operatu szacunkowego, jednak zdarza się, że rzeczoznawca lekko zawyża lub zaniża cenę. Banki umożliwiają powołanie rzeczoznawcy majątkowego we własnym zakresie (kredytobiorcy), ale trzeba mieć na uwadze, że w praktyce robią wszystko, aby kredytobiorca zrezygnował z tej opcji. Przeprowadzana jest weryfikacja zewnętrznego operatu.

Samodzielne powołanie rzeczoznawcy w celu sporządzenia operatu szacunkowego ma wiele korzyści. Przede wszystkim kredytobiorca może wykorzystać taką wycenę do złożenia wniosku kredytowego w innym banku. Rzeczoznawca majątkowy dysponuje wiedzą na temat działań instytucji finansowych, zatem warto poinformować go o tym, z usług których planujemy skorzystać. Ponadto, samodzielnie zlecony operat szacunkowy trafi najpierw w nasze ręce, dzięki czemu istnieje czas na podjęcie odpowiedniego działania.

Zawyżanie lub zaniżanie wyceny nieruchomości

Podczas zakupu mieszkania z rynku wtórnego istnieje szansa, że sporządzony operat nie uwzględni faktycznej wartości nieruchomości, gdyż rzeczoznawca w swojej pracy kieruje się cenami transakcyjnymi podobnych mieszkań w okolicy. Mieszkanie o wyższym standardzie niż te w sąsiedztwie może być źródłem kłopotów. Lepiej postarać się, aby cena z operatu szacunkowego była wyższa od ceny transakcyjnej zakupu mieszkania, gdyż wartość nieruchomości w operacie szacunkowym w dużej mierze uzależniona jest od cen sprzedaży mieszkań w okolicy. Praktyka pokazuje, że to, co znajduje się w konkretnym mieszkaniu, nie jest brane pod uwagę. Wycena na kwotę niższą od ceny zakupu mieszkania będzie skutkowała udzieleniem kredytu w niższej kwocie.

Z drugiej strony jednak, operat szacunkowy daje szansę na podjęcie negocjacji ceny, kiedy okaże się, że kwota wartości nieruchomości zawarta w nim jest niższa niż kwota, którą oczekuje sprzedający mieszkanie.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *